La legge 14 maggio 2005, n. 80 (che ha convertito il D.L. 14 marzo 2005 n. 35), nell’ambito della riforma del Codice Procedura Civile, ha delegato i “commercialisti” e gli avvocati  per le operazioni di vendita, con o senza incanto, nelle procedure esecutive immobiliari.

Nello svolgimento dell’incarico il professionista delegato deve adempiere anche ad alcuni obblighi imposti dalla normativa IVA.

Nello specifico, deve emettere fattura in nome e per conto dell’esecutato, laddove tale adempimento sia previsto ai sensi dell’art. 21 del D.p.r. n. 633/72, deve versare l’imposta incassata nel caso in cui l’operazione sia soggetta ad IVA, deve infine trasmettere la fattura all’esecutato onde consentire la registrazione della medesima. Quanto sopra è stato precisato da due risoluzioni dell'Agenzia delle Entrate che, in successione, hanno consolidato tali obblighi in capo al professionista delegato.

Dapprima, con la Risoluzione n. 158/E, dell’11 novembre 2005, in risposta ad un’istanza d’interpello, l’Agenzia delle Entrate si è pronunciata in merito agli obblighi di fatturazione e pagamento dell’IVA in seguito all’incasso dei canoni di locazione di un immobile commerciale da parte del custode (che è spesso lo stesso professionista delegato alla vendita). Nell’ipotesi prospettata (per i cui dettagli si rinvia al testo della risoluzione), l’Agenzia delle Entrate ha chiarito che l’obbligo di fatturazione grava sempre sul custode, mentre gli adempimenti di liquidazione, versamento dell’IVA e presentazione della relativa dichiarazione annuale sono di competenza della società esecutata; precisando, in merito al versamento dell’imposta, che “..nel caso in cui non sia possibile rimetterne il relativo importo al soggetto esecutato, come ad esempio nell’ipotesi in cui lo stesso si renda irreperibile..”, provvederà al versamento dell’IVA il custode.

Tale convincimento dell’Agenzia nasce dalla considerazione che il custode agisca in tale fase in sostituzione del debitore (esecutato) che, pur rimanendo il titolare del diritto di proprietà dell’immobile, vede inibita qualsiasi attività dispositiva sul medesimo; per cui, nel vuoto normativo esistente in materia ed al fine di avere la certezza dell’incasso della relativa imposta, ha propeso per la suddetta soluzione. Successivamente, con la Risoluzione n. 62, del 16 maggio 2006, sempre in risposta ad un’istanza d’interpello,  pronunciandosi questa volta nell’ambito degli obblighi IVA scaturenti dalla vendita di un immobile commerciale intestato ad una società esecutata l’Agenzia delle Entrate ha chiarito che l’obbligo di versamento dell’imposta IVA incassata dalla vendita dell’immobile ricada comunque sul professionista delegato, a prescindere dal fatto che l'esecutato sia o meno irreperibile, portando in tal modo alle estreme conseguenze il concetto di certezza dell’incasso dell’imposta da parte dell’Erario già espresso nella precedente Risoluzione.

Proprio quest’ultima Risoluzione dell’Agenzia delle Entrate è stata oggetto di critiche da parte del  Consiglio Nazionale del Notariato (Studio n. 142-2006T e Studio n. 25-2006/E, a cui si rinvia) con riferimento alla possibilità o meno per il debitore esecutato di procedere personalmente agli adempimenti IVA, alle perplessità di una fatturazione in nome e per conto da parte del professionista delegato, oltre alla responsabilità e alle relative sanzioni cui potrebbe essere soggetto il professionista. Proprio prendendo spunto da quest’ultimo rilievo dei notai si consideri la seguente esemplificazione.

Il soggetto esecutato è una società e l’immobile pignorato è un immobile commerciale (meglio “fabbricato strumentale per natura”). Supponiamo che il cessionario agisca nell’esercizio di un’impresa e sia un soggetto passivo d’imposta che esercita “..in via esclusiva o prevalente attività che conferiscono il diritto alla detrazione d’imposta in percentuale superiore al 25 per cento”. L’operazione è configurata come una operazione esente ai sensi dell’art. 10, comma 1, n. 8-ter del D.p.r. 633/72.
Il cedente, in questa ipotesi, può però optare per l’applicazione dell’IVA (art. 10, comma 1, n. 8-ter, lettera d) del D.p.r. 633/72).

Inoltre, il professionista deve raccogliere le dichiarazioni del cessionario (se agisce o meno nell’esercizio d’impresa arti e professioni e se, nel caso agisca nell’esercizio d’impresa arti e professioni, abbia o meno un pro-rata di detraibilità dell’IVA maggiore o minore del 25%).

Ma non è tutto. Nella fattispecie esaminata, in seguito alla modifica portata dalla finanziaria 2008 (art. 1, comma 156, L. 24.12.2007, n. 244) all’art. 17, comma 5, lett. a-bis, del D.p.r. 633/72, se il cedente (l’esecutato) manifesta l’opzione per l’applicazione dell’IVA, l’operazione rientra nel regime del “reverse charge” in base al quale la fattura viene emessa dal cedente (l’esecutato, o meglio, per suo conto, il professionista delegato) senza addebito di IVA, mentre al pagamento della relativa imposta è tenuto il cessionario con le modalità di cui all’art. 17, comma 6, del D.p.r. 633/72. La mancata applicazione della normativa suddetta (“reverse charge”) può comportare l’applicazione di una sanzione che varia dal 100% al 200% dell’imposta (art. 6, comma 9-bis, D-Lgs. 471/97).