Ai sensi dell’art. 9 D. L.vo 122/05 emanato in attuazione della L.210/2004, l’acquirente dal costruttore di un immobile da costruire, poi sottoposto a vendita coatta per procedimento fallimentare o di esecuzione ed aggiudicato ad un terzo, può esercitare il diritto di prelazione nell’assegnazione del bene, può cioè vederselo aggiudicare se abbia concluso un contratto preliminare di compravendita, se ne abbia avuto il possesso, se lo abbia adibito ad abitazione principale per sé o per un proprio parente in primo grado (stranamente non è contemplato il coniuge) e se accetti le stesse condizioni conseguite dal terzo aggiudicatario, anche in esito alle eventuali offerte di aumento di un quinto, ex art. 584 c.p.c.

A differenza di quella convenzionale, che scaturisce dalle pattuizioni liberamente intervenute tra le parti, la prelazione in esame ha matrice legale, in quanto trova la sua fonte nel precetto normativo e, per di più, è da ritenersi di natura processualistica, perché è destinata ad operare soltanto in sede di vendita forzata. La preferenza accordata dalla norma trova fondamento nel positivo riconoscimento dell’interesse, sotteso alla stipulazione del contratto col costruttore, al conseguimento della proprietà del bene-casa e viene garantita attraverso lo strumento della prelazione, in attuazione del principio di tutela del diritto di proprietà sancito dall’art. 47 della Costituzione. Naturalmente, l’acquirente è libero di partecipare all’asta (ed aggiudicarsi l’immobile se risulti il miglior offerente), ma tale circostanza non impedisce il successivo esercizio del suo diritto di prelazione, ove aggiudicatario risulti un terzo, anche dopo la riapertura dell’incanto a seguito di eventuali offerte di aumento di un quinto, ai sensi dell’art. 584 c.p.c., per come innanzi anticipato.

A differenza di quanto previsto per taluni diritti di prelazione direttamente costituiti dalla Legge la prelazione in argomento non ha natura reale e, quindi, non è opponibile al terzo aggiudicatario, il cui acquisto resta inattaccabile. Tale peculiarità si desume dal disposto dell’ultimo comma dell’articolo, che esclude il diritto di riscatto per salvaguardare la stabilità delle vendite giudiziarie, altrimenti compromessa ove fosse consentito all’acquirente di riscattare la proprietà nei confronti dell’aggiudicatario. Per questo, la disposizione ha valenza nell’ambito processualistico e la sua corretta applicazione non intacca gli interessi economici e/o la stabilità delle vendite coatte atteso che, la stessa risulta neutra per il ceto creditorio (il prezzo della vendita è lo stesso) e, non inficia la cessione dell’immobile all’originario aggiudicatario all’asta. La disposizione non costituisce una novità assoluta nel nostro ordinamento nell’ambito della vendita forzata atteso che esistono in argomento altri precedenti e, soprattutto, una ricca elaborazione dottrinale e giurisprudenziale a cui il legislatore ha certamente attinto nel delineare l’istituto de quo....[Per leggere l'intero articolo clicca qui]